Affittare casa

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Aggiornamento: 
Febbraio 2016
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Cercare casa in affitto: come fare?

La ricerca di un appartamento in affitto può rivelarsi all’inizio difficoltosa ma è sempre consigliabile fare dei tentativi in autonomia prima di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, le cui provvigioni sono, in linea di massima, abbastanza onerose.

Ecco alcuni suggerimenti su come procedere:

  • fare un giro di perlustrazione nella zona prescelta alla ricerca di eventuali annunci collocati sui portoni degli stabili;
  • visitare i siti specializzati;
  • dare un’occhiata alle bacheche per gli annunci nelle facoltà universitarie e presso gli sportelli Informagiovani;
  • consultare con attenzione quotidiani e riviste di settore, che pubblicano inserzioni sia di privati sia di agenzie.

Se la ricerca in autonomia non porta a risultati, è possibile rivolgersi a un’agenzia immobiliare. Un agente farà da intermediario, mettendo in contatto i proprietari con i possibili inquilini. Inoltre, sarà suo compito assistere le parti nell’assolvimento degli obblighi di legge, ad esempio la stipulazione del contratto.

Al termine delle trattative all’agenzia spetterà un compenso, che solitamente è pari al 10-15% del totale del contratto. L'importo della provvigione non è regolato da norme, quindi è sempre meglio informarsi in anticipo per evitare di trovarsi di fronte a richieste eccessive.

Attenzione: non firmare mai dei moduli che vincolino il cliente all’agenzia per un periodo determinato (i cosiddetti incarichi), perché in questo caso non sarebbe possibile rivolgersi contemporaneamente anche ad altri intermediari. Si consiglia, quindi, di fornire solo i dati anagrafici ed eventuali preferenze relative alla zona di residenza.

Attenzione:  evitare le agenzie immobiliari che richiedono un pagamento anticipato per poter visionare le offerte; i contatti forniti possono in alcuni casi rivelarsi fasulli.

Tipologie dei contratti e registrazione

La Legge 431/1998[1] stabilisce che il contratto d’affitto di immobili adibiti ad abitazioni può essere di due tipi:

  1. a mercato libero con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (detto anche “4+4”);
  2. convenzionato con durata di tre anni rinnovabili di altri due (detto anche “3+2”).

Nel caso di contratto convenzionato il canone proposto è solitamente inferiore (o calmierato) rispetto a quello del mercato libero.
Per legge questi contratti non possono avere durata inferiore a quanto indicato, poiché verrebbero considerati nulli.
Trascorso il primo periodo (4 anni per il primo, 3 anni per il secondo), il contratto viene rinnovato automaticamente, a meno che il padrone di casa non abbia bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione o studio professionale per sé oppure per il coniuge, i figli o i fratelli. Questa eventualità va, in ogni caso, comunicata con largo anticipo (almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto) tramite lettera raccomandata.

Nella tipologia dei contratti convenzionati o concordati rientrano anche quelli a breve termine rivolti agli studenti universitari fuori sede – contratto d'affitto per studenti – e ai lavoratori transitori – contratto d’affitto di natura transitoria. Nel primo caso (studenti) la durata varia da 6 a 36 mesi e l’accordo può essere sottoscritto sia da un singolo studente sia da gruppi di studenti o ancora da aziende per il diritto allo studio. È vietato il subaffitto; se uno studente si assenta per un periodo di tempo (ad esempio le vacanze estive) e non vuole lasciare la sua stanza vuota, può presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale, ossia di subaffitto di quella parte dell’immobile ad altra persona, dopo aver avuto il consenso del locatore. Nel secondo caso (lavoratori transitori) la durata varia da 1 a 18 mesi.

Una volta stipulato l’accordo, e qualunque sia l'importo del canone di affitto, è necessario registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate. La registrazione è a carico esclusivo del locatore e deve essere effettuata entro 30 giorni. Entro 60 giorni dalla registrazione il locatore è anche tenuto a darne comunicazione all'inquilino e all'amministratore del condominio. In caso contrario il locatario può richiedere all'autorità giudiziaria che al contratto vengano applicate comunque le condizioni "legali". Per la normativa sulle registrazioni si veda la Legge 208/2015 (legge di stabilità 2016).
L'obbligo di registrazione non esiste solo nel caso di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Il contratto di locazione può essere registrato:

Prima di consegnare le chiavi dell’alloggio, il padrone di casa richiede generalmente una somma di denaro, che per legge corrisponde all’incirca a tre mensilità e che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto all’inquilino. In alcuni casi, il proprietario può richiedere anche il pagamento anticipato di due o tre mensilità.

Si ricorda che la Legge 431/1998 prevede la possibilità, sia per i proprietari di immobili sia per gli inquilini, di richiedere agevolazioni fiscali. In particolare, l’articolo 11 della suddetta legge ha istituito il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione per singoli e famiglie in condizioni svantaggiate. Per informazioni aggiornate sui bandi si consiglia di consultare il sito della Regione Piemonte www.regione.piemonte.it/edilizia/sostegnoLocazione.htm oppure di rivolgersi alle associazioni di categoria (vedi i capitoli Riferimenti utili e Informazioni locali). Per i proprietari di immobili esiste la possibilità di scegliere il regime fiscale di cedolare secca, che prevede il pagamento di una tassa unica fissa. Informazioni sulla casistica e le modalità si trovano sul sito dell'Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/registrare/registrazione+contratti+beni+immobili/cedolare+secca/scheda+informativa+cedolare+secca

Spese da sostenere: proprietario o inquilino?

Oltre al canone d’affitto mensile, l'inquilino deve sostenere regolarmente altre spese di diverso genere: spese condominiali (dette anche oneri accessori), spese di consumo (acqua, energia elettrica, gas e rifiuti), riscaldamento, pulizia delle scale, eventuali lavori di miglioria dell’appartamento - per i quali è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa. A carico del proprietario sono le cosiddette spese straordinarie, ad esempio il rifacimento della facciata, eventuali danni interni non causati dall’inquilino.

Nella tabella qui di seguito è riassunta la ripartizione tra affittuari e proprietari delle spese di gestione di alloggio e condominio:

Tipo di spesa

Proprietario

Inquilino

AMMINISTRAZIONE

Compenso e spese sostenute dall'amministratore nell'esercizio della sua attività (sentenza della Corte di Cassazione).

Spese sostenute dall’amministratore per convocare l’inquilino alle assemblee o per altre comunicazioni fatte nel suo interesse o su sua richiesta.

ANDRONE

 

Spese di pulizia, di ordinaria manutenzione e di tinteggiatura.

ANTENNE

Spesa per la sostituzione di un'antenna già esistente all’inizio della locazione.

Spese di istallazione, modificazione e manutenzione di antenne televisive comuni.

ASCENSORE

Spesa per le opere di manutenzione straordinaria di rilevante entità, tra cui quella per l’adeguamento degli impianti alle norme tecniche, obbligatorio per legge (sostituzione apparato motore, cellule, cabina…).

Spese relative al funzionamento (consumi forza motrice e illuminazione) e all’ordinaria manutenzione (riparazioni ordinarie di parti meccaniche, elettriche, di dispositivi di chiusura, della pulsantiera) compreso il cambio delle funi.

ASSICURAZIONE

Spesa per l’assicurazione dello stabile contro i rischi di incendio e per responsabilità civile.

Il proprietario deve chiedere la rivalsa all’inquilino solo delle spese di assicurazione espressamente previste dal contratto. Tutte le assicurazioni stipulate nell’interesse dell’inquilino (ad esempio contro il furto).

BOX E RAMPE DI ACCESSO

Spesa per il rifacimento della pavimentazione, per l’istallazione di apparecchi di radiocomando, per l’istallazione di segnaletica, semafori e impianti antincendio.

Spese per riparazioni, manutenzione e pulizia della pavimentazione e degli apparecchi di radiocomando, per la sostituzione di lampadine e per la manutenzione di impianti elettrici e idrici.

CANNE FUMARIE

Spesa per la ricostruzione e l’adeguamento a nuove norme.

Spesa per la pulizia.

CANTINE

Spesa per l’istallazione dell’impianto elettrico e suo rifacimento. Spesa per l’istallazione dell’impianto idrico e suo rifacimento.

Spesa di pulizia, manutenzione ordinaria, imbiancatura, sostituzione di lampadine consumi, disinfestazione, tinteggiatura.

CONTATORI (GENERALI ED INDIVIDUALI)

Spesa di istallazione e sostituzione.

Spese di manutenzione, pulizia noleggio, lettura dei consumi individuali.

ENERGIA ELETTRICA

 

Spesa per la fornitura di energia elettrica per l’illuminazione delle parti comuni e per forza motrice.

FACCIATA - RIFACIMENTO FRONTALINI E BALCONI

Spesa per rifacimento facciata, ripristino frontalini e balconi.

 

FOGNATURA

Spesa per l’allacciamento alla rete comunale, per il rifacimento e la riparazione della rete, per l’istallazione delle sifone, delle colonne montanti e della raccolta delle acque pluviali.

Spesa per la manutenzione, la riparazione e la disotturazione dei sifoni, lo spurgo dei pozzi neri.

GRONDAIE E SCARICHI ACQUA PIOVANA

Spesa per la sostituzione e le riparazioni straordinarie con diritto di chiedere l’aumento del canone.

Spese di riparazione e di piccola manutenzione.

IMBIANCATURA E VERNICIATURA

Spese per imbiancatura e verniciature delle pareti esterne dell’edificio (pareti, infissi, facciata, ringhiere).

Spese per imbiancatura e verniciatura di pareti e infissi dell’appartamento, delle scale e altri parti in comune (se l’opera rientra nella manutenzione ordinaria dello stabile).

IMPIANTl lGIENICO SANITARI E TUBAZIONl INTERNE ALL'UNITA' LOCATA

Spesa per la riparazione straordinaria dell’impianto idrico e per invecchiamento e rotture. Sostituzione dei sanitari, tranne in caso di responsabilità dell’inquilino.

Spese di manutenzione ordinaria, compresa la sostituzione di rubinetti del bagno e della cucina.

IMPIANTO ELTTRICO

Spese per rifacimento e adeguamento alle norme di sicurezza.

Spese di riparazione e manutenzione.

IMPOSTE E TASSE

Imposta comunale sugli immobili (ICI); 50% della tassa di registrazione del contratto di locazione.

Tassa per la raccolta di rifiuti urbani; 50% della tassa di registrazione.

PORTINERIA

10% delle spese di servizio.

Il restante 90%.

TETTO

Spese straordinarie: rifacimento, impermeabilizzazione, isolamenti termici.

Spese di manutenzione ordinaria.

TUBAZIONI

Sostituzione tubi di acqua, gas e di condotti di scarico dei servizi, tranne che per negligenza o colpa dell’inquilino.

Verniciatura e riparazione di tubi all’interno dell’unità locata.

VETRI

Sostituzione per rottura dovuta a caso fortuito (fenomeni atmosferici, scoppi, atti vandalici...).

Spese per la manutenzione, riparazione o sostituzione di vetri rotti.

Quando scade il contratto: rinnovo, disdetta o sfratto

Quando il contratto d’affitto scade, sono tre le possibili alternative:

  1. proprietario e inquilino concordano sulla possibilità di un ulteriore rinnovo di altri 8 anni (5 anni, se il contratto è convenzionato). In questo caso, l’accordo viene rivisto dalle parti – solitamente il proprietario effettua dei ritocchi al canone mensile – e l’inquilino continua a rimanere nell’alloggio anche dopo la scadenza;
  2. l’inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge, che variano in base alla tipologia di contratto utilizzata. In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato di usura dell’alloggio. Se questo non presenta danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione viene restituita per intero. Qualora, invece, si evidenzino danni causati da terzi, verrà trattenuta una parte della cauzione, pari alle spese delle riparazioni, come forma di risarcimento. L’inquilino ha, comunque, il diritto di rimanere nell’alloggio fino all’ultimo giorno previsto dal contratto;
  3. il proprietario non intende rinnovare il contratto all’inquilino, ma quest’ultimo non ha intenzione di lasciare libera la casa. In questo caso, il proprietario può decidere di intimargli lo sfratto (o licenza per finita locazione). La comunicazione deve avvenire tramite un atto formale con l’assistenza legale di un avvocato. I tempi di uno sfratto non sono mai immediati, perché solitamente il giudice stabilisce una proroga, al fine di posticiparne l’esecutività e dare all’inquilino il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione. Questa proroga può essere stabilita nella misura di massimo 6 mesi, dilatata a 9 e a 18 mesi per gli inquilini socialmente svantaggiati.

Per quanto riguarda i contratti d’affitto transitori per studenti e lavoratori fuori sede, è possibile scioglierli comunicando la disdetta al proprietario almeno tre mesi prima della scadenza.

Nel caso in cui il contratto sia di una tipologia che prevede il rinnovo e, alla scadenza, né il proprietario né l'inquilino inviino alcuna comunicazione di disdetta, il contratto si intende automaticamente rinnovato.

[1] Legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15/12/1998 - Supplemento ordinario n. 203/L.
 

Riferimenti utili

Si riportano di seguito i riferimenti delle principali associazioni di categoria degli inquilini in Italia, a cui è possibile rivolgersi per avere informazioni in merito a contratti di locazione, normativa vigente in materia e regolamenti di condominio:

Segnaliamo un blog dedicato ai giovani che cercano stanze fuori sede o un'altra possibilità di alloggio adatta alle loro esigenze su: http://blog.roomup.com/

Si riportano alcuni dei principali siti di annunci di affitto di immobili residenziali:

Informazioni locali

  • SPORTELLO ABITARE GIOVANI - via Garibaldi 25 c/o InformaGiovani - 10122 Torino - tel. 0114424981 - Orario: martedì 13.00-15.00; giovedì 14.30-17.30 (è consigliabile una prenotazione telefonica dell'appuntamento)
    www.comune.torino.it/infogio/casa/sportello.htm - E-mail: abitare.torinogiovani@gmail.com
    Lo sportello, collocato presso l'InformaGiovani di Torino, offre supporto e orientamento nell’individuazione di soluzioni abitative, sulla base di programmi e interventi attuati dalla Città e da privati.  Fornisce anche informazioni sulle disposizioni di legge legate a facilitazioni fiscali e sui contratti di affitto.AGENZIA DEL TERRITORIO - Ufficio Provinciale di Torino - via Guicciardini 11 - 10121 Torino - tel. 011822111   www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/ceat - E-mail: up_torino@agenziaterritorio.it
  • ATC Torino - Agenzia Territoriale per la Casa del Piemonte Centrale - corso Dante 14 - 10134 Torino - tel. 01131301 - N. verde 800301081 - www.atc.torino.it
    Agenzia pubblica che ha il compito di mettere a disposizione delle categorie di cittadini meno abbienti degli appartamenti economici.   
  • CENTRO SERVIZI LO.C.A.RE. DEL COMUNE DI TORINO - Locazioni Convenzionate, Assistite, Residenziali - via Corte d’Appello 14/D - 10122 Torino - tel. 0114424025 - Orario: martedì e giovedì 8.30-12.30; mercoledì 14.00-17.30.
    www.comune.torino.it/locare - E-mail: locare@comune.torino.it 
    Centro servizi della Cittàche si propone di favorire l’incontro della domanda e dell’offerta sul mercato privato della locazione, a titolo completamente gratuito e destinato agli inquilini in cerca di una nuova abitazione a seguito di un precedente sfratto, per inadeguatezza del proprio alloggio o in presenza di particolari situazioni di emergenza abitativa.
  • INFORMACASA - via Corte d’Appello 10 - 10122 Torino - tel. 0114424383 (sportello informativo)
    www.comune.torino.it/informacasa - E-mail: informacasa@comune.torino.it  
    Informazioni sulle politiche abitative realizzate dalla città di Torino.
  • PROGETTO C.A.S.A. - Ciascuno A Suo Agio
    www.comune.torino.it/infogio/casa/index.htm
    Il progetto è un'iniziativa della Città di Torino, in partenariato con la Compagnia di San Paolo e finanziata dal Dipartimento della Gioventù, per fornire un primo sostegno ai giovani tra i 18 e i 30 anni, residenti a Torino, che decidono di andare a vivere per conto proprio.
  • SICET - Sindacato Inquilini Casa e Territorio - sede principale di Torino - via Madama Cristina 50 - 10125 Torino - tel. 0116520151 - Orario: lunedì-venerdì 9.00-12.30; martedì e mercoledì anche 15.00-18.00
    www.sicetorino.it
  • SPORTELLO CASA EDISU - via Verdi 26/A - 10124 Torino - tel. 0118138328
    www.sportellocasatorino.it - E-mail: torino@sportellocasapiemonte.it
    E' un servizio gratuito rivolto agli studenti degli atenei piemontesi per la ricerca di un alloggio in prossimità delle sedi universitarie.
  • STUDYINTORINO - Murazzi del Po, 26 (lato sinistro) - 10124 Torino.
    www.studyintorino.it/it - E-mail: studyintorino@comune.torino.it
    E' un servizio della Città rivolto agli studenti. Offre informazioni sulle opportunità e i servizi per lo studio, la vita in città e le diverse soluzioni abitative www.studyintorino.it/it/informazioni/367-2
  • SUNIA - Sindacato Nazionale Unitario Inquilini ed Assegnatari - sede di Torino - via Pedrotti 30 - 10152 Torino - tel. 0112440936 -  Orario: lunedì-venerdì 9.00-13.00/14.00-18.00. Chiuso mercoledì pomeriggio.
    www.sunia.it - E-mail: info@sunia-torino.it
  • UNIAT Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio - sede di Torino - via Bologna 15 - 10122 Torino - tel. 0114364184 
    www.uil.it/uilpiemonte/servizi/uniat.htm - E-mail: uniatpiemonte@tiscali.it